Service

充実のサービス

資産活用・土地活用にマンション・ホテルを軸とした
価値の落ちない建築の建設をプロデュース

土地活用をお考えの土地オーナー様、不動産デベロッパー様がそれぞれ必要とされている情報のご提供やサポートを通し、皆様にとって有益なプロジェクトが成立するための支援を行っています。

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土地情報・土地の仕入れ

当社の創業には、昭和61年からの不動産会社での経験にあります。1999年設立以来、設計事務所とともに、宅地建物取引業者としても運営して参りました。ご紹介させていただく土地情報や土地オーナー、不動産会社様には、自信がありますのでご安心下さい。

マンション・ホテル・事業用地を募集

  • エリア : 全国対応
  • 規 模 : 敷地面積50坪以上を希望します
  • 条 件 : 駅近を希望しますが、柔軟に対応させていただきます。

マンション事業用地の他にホテル・事務所ビル等の開発用地も承ります。

02

コンサルティング 企画・事業計画・土地評価診断・ボリュームチェック

これまでの経験・実績、そして、特にマンション開発には、圧倒的なノウハウがあります。
最速で土地の確認からその日中に、さらに早ければ3時間以内で、企画から事業計画・ボリュームチェックを完了し、投資判断をいただいた実績がございます。
各種規制・制約事項の中で、スピーディーに最大ボリュームの算出と法規制への適合を行い、正確な施工費用までの提案が可能です。
また、土地の評価には利便性や周辺環境等様々な要因がありますが、共同住宅や商業ビルを建てる場合においては、容積率が評価に反映されます。敷地面積に対して何倍の床面積がとれるかによって評価は変わってきます。基本的に都市計画に基づき、用途地域、建蔽率、容積率等が決められていますが、前面道路幅員、接道長等により指定容積率全てを消化できるとは限りません。また、日影規制、高度地域、道路斜線、隣地斜線、各行政の条例、指導要項等により、計画図を作成してみないと判断出来ないというのが実態です。例えば、六本木通りや246号線においては南道路の敷地と北道路の敷地では大きな差が出来ます。私共は実際にどれだけの容積がとれるのかを計画図作成にすることにより算出しております。そこから実勢の土地評価を割り出し事業計画に反映させています。

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資金調達・販売先紹介・等価交換

これまでに様々な取引先様がございます。
資金調達として、最適な金融機関やファンド、不動産販売会社様をご紹介することが可能です。また、資金の土地の一部譲渡により等価交換の実績とノウハウがございます。
例えば、等価交換とは、開発業者業者が土地所有者の土地の上にマンションやオフィスビル等を建て、土地所有者は土地評価額に相当する建物と土地の共有持分を取得するというものです。土地所有者と開発業者とで、土地のー部と建物の一部を等価で売買(交換)することになるので、等価交換と呼ばれています。等価交換の基本は土地所有者の土地と開発業者の建物が等価で売買されることですが、建物のー部を現金(交換差金)で貰う方法(差金型等価交換)や、土地所有者の方が借入金などで、さらに建物のー部を購入する方法(買増型等価交換)などの方法もあります。等価交換のメリットとしては、

自己資金がゼ口でも可能です

等価交換では、土地所有者は土地のー部を提供するだけで建物を取得することができます。借入金などで莫大な資金調達をする必要はありません。借入金がないので、建物取得後すぐに安定した収入が見込まれることになります。

手間が一切かかりません

等価交換では、建物建設にともなう役所への手続き、プラン検討、工事発注などの煩わしい業務は、すベて開発業者側で行いますので安心です。

土地との縁が切れません

等価交換は土地のー部を譲渡しますがその土地の上に建築きれた建物を取得することになります。取得きれた建物に、引き続きお住まいになったりご商売を続けてゆくことが出来ます。

土地の譲渡に対する税金が少なくてすみます

土地を譲渡すると所得税等が課税されますが、等価交換では、税法の特例を使うことにより譲渡にかかる税金が軽減されます。

複雑な権利関係を解消します

「古くからの借地人が大勢いる収益が低い土地をなんとかしたい」「相続で共有になっているので処分したくてもできない。」「狭い土地に住宅が密集しているので何とかしたい」このような悩みも等価交換が解決します。

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設計・監理

これまで数多くの実績がございますので、ご安心下さい。
例えば集合住宅の場合、土地購入検討段階より建物を賃貸した場合における、単位㎡あたりの許容賃料から割り出した目標コストの数値を監視しながらプランを作成しております。すべての建築を妥協することなく、Safety(安全性)、Functionality(機能性)、Design(デザイン性)、Ecology(環境性)、Speedy(迅速性)、Economy(経済性)を重視した設計・監理を行います。売りやすい建築、価値を落ちない建築を設計しています。良い設計は、メンテナンス費用も低減できます。

設計実績一覧
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施工者選定・工事入札

施工会社の選定方式についてです。建設工事は、一番大きな費用をかけるものです。それだけに工事に着手する施工会社選びは慎重を期さなければなりません。
建設工事の発注方式は様々ありますが、どちらの施工会社様に工事を発注するかは、重要です。ではどのように”すべて”を任せる業者を選んでいくべきなのでしょうか。
まず、「選定方法」は大きく3つあり、以下のようなものです。

特命随意契約方式

工事を発注する側が特定の事業者を指定し、契約を締結する方式が特命随意契約方式です。一般的に随意契約とは特命随意契約を指します。
特命随意契約のメリットは、競争入札を行う場合と比較して手続きが単純で短時間で行える点があります。一方で最初から最後まで同じ業者に任せることになるため、内容の透明性に難点があるとされます。
また、入札を行ったとしても想定金額で落札者が現れないケースも想定されます。施工金額が高騰している今、ある程度、納得できる施工者を品質に相応の金額で納得して契約することが可能です。

見積合わせ方式

相見積もりと呼ばれるもので、複数の業者に見積書を出してもらい、施工者を決める方式です。
見積書の提示価格だけでなく、工事の仕様、業者の信頼性、工事の技術などを検討し、工事を発注する業者を決めていきます。
弊社でこれまでお付き合いのある信頼できる会社様を推薦することも可能ですし、お客様から希望の会社様をご推薦いただき、競争いただくこともできます。

競争入札方式

工事の内容を業界新聞やインターネット上に情報公開し、発注者が希望する条件を満たす事業者同士で競争を行い、契約者を決める方式です。競争は価格のみのもの(最低価格落札方式)と価格以外の要素の提案も受けることで、発注者がその内容を吟味して評価したのちに事業者を決めるもの(総合評価落札方式)の二つがあります。
競争入札にはあと指名競争入札と企画競争入札方式の2種類があります。
前者は発注する側が指名した業者同士で競争に参加し、契約者を決める方式、後者は発注側が複数の業者から企画などを提出させ、もっとも内容の良かった業者を選ぶ方式です

見積り合わせ方式の手順

依頼施工会社選定
見積りを徴収する会社を選びます
図書準備
見積条件書や見積項目書、工事仕様書などの資料を準備します
説明(現説)
建物の案内、交付図書に関する説明を行います
回答
見積もり依頼業者からの質問に対応・返答します
提案図書の受領
指定期日までに業者から送られてくる見積書や工程表などを受領します
見積書類チェック
見積もり内容、項目、数量、作業工程、体制などを確認します
会社の絞込み
施工会社を経営状況、実績、体制、見積もり内容なども鑑み、
ヒアリング対象を絞り込みます
会社へのヒアリング
2~5社程度に絞った施工会社へヒアリングします
会社内定
条件に合う会社を決定し、内定書を送付します

見積り項目書の重要性

見積書は施工者を判断するための重要な資料です。しかし業者ごとに異なる見積書を提出してもらっても、その金額が本当に適正なものなのか、工事内容は必要なものを網羅しているのか、判断が付き難いのではないでしょうか。
ある程度の見積項目は、工事部位や仕様の項目と数量を並べ、比較しやすくすることで、公正な内容での比較・検討ができるようになります。

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近隣折衝・近隣説明

  • ・建築主側の周到な事前調査。
  • ・計画段階における十分な検討。
  • ・相手方の理解が得られるような説明資料の準備と説明会。
  • ・要望に対する建築主側の真勢な対応。

以上のような近隣住民の信頼を得るような誠意ある折衝を重ねていく事で当事者相互間の信頼関係を築き、近隣紛争解決のために最も重要と考えております。

1.現地事前調査
各行政の要綱や条例に定められた近隣範囲の確認
問題点の把握
2.自治会対応
町内会長ヘ挨拶、説明会の方法及び資料提出
要望等確認
隣接近隣ヘ挨拶
3.説明会
日程調整、説明会会場の確保
説明会案内の作成、配布
説明会資料の準備
近隣合意書(案)作成
説明会開催 (条例・指導要綱に基づき、近隣関係住民に対する建築計画等の説明)
説明会議事録作成
4.戸別説明
説明会資料の配布・説明
5.近隣合意書締結
6.行政へ報告書提出
7.工事説明会
工事契約書(案)作成
8.工事契約書締結
9.その他、近隣住民の質問や要望に対応
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アフターフォロー

竣工後も建物の管理会社のご紹介やメンテナンス、定期報告など一生涯のお付き合いをさせていただきますので、安心してお任せ下さい。
10年、20年、時間は、必ず経過します。経過しても、そこで価値を落とさない建築は、設計・監理が最重要ポイントだと思います。